Alardear de que la rentabilidad bruta por comprar y alquilar un piso en España es del 6,7 %, lo que dobla los Bonos del Tesoro, se acerca más al cuento de La Lechera que a la realidad del mercado.
María Costajussà
Es sabido que los portales inmobiliarios, como Idealista o Fotocasa, introducen un efecto inflacionista artificial en el mercado al mostrar precios por encima de los valores reales de cierre. En lugar de reflejar la realidad del mercado, actúan como un altavoz que eleva las expectativas de los vendedores. Se convierten así en agentes claramente agitadores de posibles burbujas inmobiliarias.
Lo grave, ahora mismo, es que esta dispersión entre realidad y ficción se está acelerando notablemente. Un estudio de la tasadora Uve Valoraciones, tras revisar los precios de la vivienda en España entre 2021 y 2025, ha detectado que los precios de las ofertas publicadas en portales inmobiliarios pueden situarse hasta un 44 % por encima de los valores medios de las ventas registradas ante notario, que es una fuente documental mucho más fiable.
Y lo más preocupante, a nivel de transparencia, es que esta distorsión se ha multiplicado por tres en los últimos cuatro años. Si en 2021 se situaba en el 12 %, en el segundo trimestre de 2025 alcanza el 44 %. Es decir, la voracidad especulativa que ayudan a proyectar los portales inmobiliarios crece a una velocidad exponencial.
La fábula del cuento de La Lechera
Recientemente, el portal Idealista ha publicado un estudio sobre precios en el que concluye que comprar una vivienda en España para destinarla al alquiler ofrece de media una rentabilidad bruta anual del 6,7 %. Este ha sido el titular ampliamente recogido por muchos medios de comunicación. Se corresponde con la habilidad de este portal, que prácticamente desde sus inicios ha liderado una eficiente estrategia de marketing basada en convertir en noticia la explotación de su propia base de datos, aunque sea subjetiva.
Se cita sutilmente que esta rentabilidad del 6,7 % es bruta, pero se compara abiertamente con el hecho de que casi duplica a los Bonos del Tesoro, que a diez años ofrecen un 3,5 %. Este planteamiento, sin entrar a fondo en los riegos y costes añadidos que conllevan siempre un alquiler para el propietario, podría inducir a un planteamiento cercano al conocido cuento de La Lechera, la muchacha que mientras va elucubrando por el monte sobre la multiplicación de los grandes beneficios que obtendrá por la venta de su producto, tropieza y todo este potencial se vierte en el suelo.
En primer lugar, el trasvase efectivo de una rentabilidad bruta a una neta en el mundo del alquiler inmobiliario, muy especialmente en el caso de las viviendas recién compradas, puede ser sustancialmente menor. Impuestos y gastos iniciales por el hecho de la compra, cuotas comunitarias, IBI, derramas por reformas bajo la presión de las ITE, morosidades y otras eventualidades sitúan el neto a percibir sustancialmente por debajo de la cifra bruta, que además deberá tributar después en función de la fiscalidad a la que esté sujeto el propietario.
En segundo lugar, los propios cálculos estadísticos elaborados por Idealista pueden ser cuestionados a la luz de la realidad de un análisis más afinado. Se especifica que en cada ciudad este porcentaje de rentabilidad puede ser sensiblemente diferente. Desde rentabilidades máximas en ciudades como Murcia, Segovia y Lleida, donde están al entorno del 7,4 %, hasta llegar a San Sebastián, Palma de Mallorca y A Coruña, con rentabilidades entre el 3,5% y el 4,4%. Estos cálculos se basan en los datos de oferta interna de la propia base de datos del portal, ciertamente amplia. Pero si se modelasen con el parque de viviendas totales que existe realmente en cada ciudad, el cálculo de la supuesta rentabilidad media del 6,7 % seria sensiblemente inferior ya que en las grandes urbes, donde se concentra un volumen mucho mayor de viviendas, la rentabilidad es considerablemente más baja.
Y una reflexión final. Siendo laudable en términos de marketing el ejercicio de utilizar la propia base de datos para obtener una proyección comercial, lo que Idealista ejecuta con gran eficiencia, convendría introducir en este ejercicio más sensibilidad y una mayor responsabilidad social corporativa. Cuando proyectar esta actividad hacia el mercado tiene potenciales efectos perversos, tanto de sobrepresión de los precios como de distorsión social, quizá ha llegado el momento de ajustar este modelo de marketing y comunicación.
